| 房地产真的进入冬天拐点了? 王石还原“拐点论” |
| 时间:2007-12-20 9:32:49 |
在风云变幻的房地产业，万科董事长王石一直是媒体紧盯的焦点人物。
12月16日晚，上海。在与新闻界朋友的“年夜饭”上，一位媒体老总就问王石是否说过“楼市拐点已经到来”。王石回答：“是，但当时我的回答也是有一些界定的。”
17日，周一，受近期房地产调控政策和珠三角地区房价下跌等因素的影响，地产股集体暴跌，万科A几近跌停，全日下跌9.52%，以27.10元收盘。
房地产和房地产股真的已经进入冬天的拐点了吗？被公认为地产界标志性人物的王石，究竟是怎么想的？
“拐点论”与万科降价
12月13日下午，在清华大学紫光国际交流中心召开的“海螺行动II——中英解决城市低收入人群住房问题比较研究大会”上，记者目睹了这样一番对话——
有记者问王石：“10月以来，以广州为代表的一些楼市普遍遇冷，广州新建商品房的销售量下降严重，作为开发商代表之一的你，是否认同楼市出现拐点的说法？”
“你问的问题和我们大会的主题没有什么关系，但是出于礼貌，我依然会回答你这个问题——是的。”一贯直白的“王石式”回答。
这一回答，被缩减为后来网上的说法——“王石承认楼市已出现拐点”。再后来，有媒体认为王石是在为万科“降价”吹风，认为万科旗下的楼盘正在全国启动“降价潮”。
在《万科周刊》网站的论坛“王石在线”上，王石本人这样解释，他“同意出现拐点的说法”，深圳、广州的楼市出现了拐点，他当时还补充说：“中国东西南北中，幅员广阔，不同地区城市处于不同的房市周期，不能一概而论。”不过，“回答的第一句话被媒体大量引用，而第二句话却没人提了。”
虽然各地情况不同，但万科开始降价销售已是不争的事实。
11月17日，万科金域蓝湾开卖，均价1万元/平方米左右，推出当日即售罄，而“十一”预报价为1.2万元/平方米。几天前，万科金色康苑以1.3万元/平方米的价格开盘，引来市民连夜排队抢购，当天推出的156套单位也在不到2小时内售罄。另一个广州楼盘，万科云山开盘价1.2万元/平方米，之前出现了部分单位7000元/平方米起的价格。还有万科金色家园等，均有不同程度的调价。
根据万科公告，公司11月商品房销售收入42.3亿元，环比下降了18.02%。这是其销售收入连续两个月出现两位数以上的下降。但是部分地区“降价”之后，销售速度明显加快。而降价带来的销售火爆也引起了市场巨大反响。在广州，招商地产、金地地产等纷纷跟进降价。
针对万科在广东地区15%左右的价格下调，万科曾有说法：其一贯奉行快速开发、快速销售的经营策略，楼盘价格是在当前市场状况下的合理定价，从销售情况看以上策略得到了良好的实现。
中国银行广东分行的一位副行长也对本报表示，万科此番降价动作，反映出其对市场形势的快速反应能力。
但降价并不表明万科已经看淡了全国市场。“万科的原则的确一直是薄利多销，但是在不同的地区有不同的销售策略。当然，如果国家有更新的政策出台，万科还是会跟着政策作一些销售策略的调整的。”王石说。
似乎是被万科的广州策略“撞了一下腰”，业界开始警惕地观察万科在上海会否采取同样的措施，甚至已经有说法称万科在上海也降价达15%到30%。
由“拐点论”引发的多米诺效应令王石有些哭笑不得。事后已经冷静下来的王石坦言，当时答问的时候的确有些“不悦”。他解释，当天，作为“海螺行动”的意外收获，万科接到了来自两个城市的建廉租房邀约，现场的王石于是乐意谈论起有关中低收入群体住房的问题，才有了上述对话。谁知道会引来后面那样的轩然大波呢？
明年不拿“地王地”
王石上周是在上海过的周末。他听到的消息是：万科上海公司今年的业绩非常令人满意，已经开始筹备庆功会了。
“事实上，我们已经基本无房可卖。”上海万科的知情人士说。
最新的消息是，万科在浦东新里程项目中尝试的2幢产业化楼也都已竣工验收。这个项目的售价达1.7万元/平方米，比周边的同类精装修房还要高出2000元/平方米左右。这曾是万科最担心的项目，因为担心消费者接受不了“产业化”的概念。但是项目刚投入销售，就在一个月之内完成了60%的销量，让万科上海公司董事长刘爱明十分欣喜。
之前，万科在上海大概有5个项目在销售，新的项目大概在明年1月份启动销售计划。
回头来看，王石的“拐点论”被大幅炒作，只不过是外界对楼市走势感到困惑的一个表现。
据国家发改委价格司司长曹长庆介绍：11月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，新建商品住房销售价格同比上涨12.2%。对比历史数据，10.5%的同比涨幅是2005年7月中国扩大月度房价调查范围以来的最大单月涨幅。他同时介绍，今年1至11月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.3%，新建商品住房销售价格同比上涨7.9%。
同期，在深圳、广州、上海、北京等城市，开始出现一些原来销售很旺的地段变得有价无市的现象，而且这一趋势正愈演愈烈。
“所谓‘拐点’，事实上我认为珠三角市场的确是这样，可以说拐点已经到了。而这一区域的确有泡沫存在。但是在上海、华东地区，市场比较稳定。这两年涨幅没有深圳、广州猛烈，调整的压力就会小一些。北京的情况就更加特殊，很难简单下结论。”在16日晚的媒体聚会上，王石这样说。
王石并不愿意让外界将万科与“激进”联系在一起。他认为，这一年来，万科走得还是相对谨慎的。拿增发为例，按照万科原定的增发额度和增发时的股价状况，可以增发更多，但他坚持按照原来预定的规划，不作更多增发。
另外，“我们内部已经有一个共识，2008年，万科不拿‘地王地’。去年，媒体广为报道的十几块‘地王地’中，万科占了两块，包括福州和东莞。虽然这两个地方不是最热的，但我们也有所反思。”王石说，“2008年拍地，只要超过合理预期，万科不会跟进。”
这是王石第一次正面说到“地王地”的问题，虽然是在一个非常“私人”的场合。
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